从山东临沂7亿元农业实训基地沦为酒店会堂，到多地种植户作物遭村民哄抢，再到个别项目圈占资源、撂荒跑路——近年来，围绕“资本下乡”的争议频频进入公众视野。支持者看到技术与管理的外溢效应，质疑者则警惕资本侵蚀耕地红线、异化为圈地游戏。
资本下乡，究竟是激活三农的“鲶鱼”，还是跑马圈地的“过客”？
针对这一复杂命题，观察者网对话了农业投资顾问谢凯。他结合一线经验，剖析了资本下乡的三大核心驱动力，同时也不回避投资回报周期漫长、退出机制缺位、地方政绩冲动导致项目走样等现实困境，并尝试回答了一个关键问题：资本与乡土，如何才能实现共赢？以下是对话实录。
【对话/观察者网 李泠】
·资本下乡搞农业
观察者网：从您的观察来看，近年来工商资本“下乡”的主要驱动力是什么？
谢凯：在房地产兴起的那些年，工商资本“下乡”的主要驱动力是政策红利和土地增值预期。随着城市房价上涨，土地增值预期增强，工商资本介入农业项目，普遍是为了跑马圈地，抢占城市核心地段或周边的土地资源。
那时候我接触过好些个农文旅项目，其中农文旅并不是主角，配套的商业地产项目才是。换句话说，这些项目在立项之初，就不是以农文旅为主要盈利点，卖房、店铺、公寓等才是真正的目的。还有一种做法是以农业项目立项，配套点状用地和建设用地，然后经过一段时间，以农业项目经营不下去或城市周边用地紧张为由，将农业用地转变为工业用地或建设用地，手段可谓五花八门。
近年来，房地产市场行情下行，疫情又让地方财政雪上加霜，整个农业产业投资因此趋于理性，甚至变得谨慎。现在还能下场投资农业项目的，几乎以国央企和地方政府的投资平台为主，其主要目的之一是为了立项发行地方债。
从我这段时间接触到的地方农业项目来看，很多农业项目是不及格的。但业界通常也理解，它们之所以不及格，是因为地方迫切希望把项目做大，以便拿到大额资金，实际上又是将到手的资金挪作他用，比如还债、发工资等，真正能留在项目上的资金很少。基于这种情况，地方政府迫切需要招商引资，引进与立项项目相匹配的企业，到他们规划的园区项目中进行相关的投资与运营。
当然，现在仍有部分民营企业继续投资农业。除了像新希望、温氏、海大、通威等原有大型农业集团不断扩产能之外，还有一些采取农业单品策略的企业在扩张。后者得益于农产品消费升级带来的市场机会，这些企业由于采用单品策略，将农产品商业化，做到一年四季连续供应，且产品质量稳定，深受渠道和消费者的欢迎。这些企业的发展，在很大程度上也体现了国内消费者价值观从“物美价廉”到“物有所值”的成熟。
观察者网：从投资回报周期和收益率来看，农业项目与工业、服务业相比有何特殊性？很多资本反映“农业投资周期长、见效慢”，这一痛点目前有无突破路径？
谢凯：传统的农业项目主要靠天吃饭，拼的就是种养殖规模和个人运气。种养殖规模越大，天时好、行情好，就越赚钱；天时差、行情差，就越亏钱；天时好、行情差，农产品增收不增利，甚至可能亏人工钱；天时差、行情好，大概率有价无市，亏的可能性更大。综合这四种情况，亏的概率更大一些，所以我身边的朋友说，投资传统农业项目无异于赌博。
我接触的农业项目要求更高，与不少工业、服务业项目相比并不逊色。例如我们的工厂化黄牛肝菌项目、工厂化生态循环水养虾项目，这类工厂化项目标准化、工业化程度高，可复制性特别强，生产出来的品质也特别好，能达到绿色有机标准。除了生产出来的是农产品，其他流程几乎与工业生产无异。这类农业项目产品技术性强、溢价率高，投资周期自然短，见效快。这也与一般工厂化农业项目有很大区别——目前国内不少工厂化农业项目，完全是靠农药、化肥、抗生素、兽药等培养出来的，菜无菜味，肉无肉味，产品品质甚至不如普通农产品，让大家谈工厂化农业项目色变。
工厂化黄牛肝菌（“见手青”）项目 作者供图
工厂化生态循环水养虾项目 作者供图
观察者网：部分地方出现资本“跟风进入、亏损退出”的情况，导致土地基础设施破坏或农民失地失租。根据您的了解，资本最后亏损退出的常见原因有哪些？换言之，您认为资本下乡搞传统农业，其中最容易被低估的风险在哪里？
谢凯：资本退出最常见的原因有三：
一是对农业项目投资的风险和难度判断有误，前期过于乐观，导致项目在建设或运营中问题不断，最后信心丧失，提前退出；
二是项目启动和运营资金准备不充分，部分依赖政府补助资金，一旦补助资金不到位，项目就面临停滞或倒闭风险；
三是不少农业项目由农业科研院校的专家教授主导，他们普遍重科研、轻实践，缺乏项目运营经验，导致项目失败率居高不下。
而资本下乡最容易被低估的风险，是农业、农村与农民之间的风险。
观察者网：对于下乡经营农业项目的资本来说，如何处理好与农村、农民的关系，确实是一个非常重要的问题。比如过去两三年，出现不少种植户农作物遭当地人哄抢的新闻——譬如，2023年，河南周口，药材遭村民进地“捡拾”；2025年，内蒙古赤峰，近200亩白菜被人拎麻袋哄抢。与此同时，媒体上不乏“资本下乡，不能亏待老乡”之类的声音。对于如何理顺这组关系，您有什么看法或建议？
谢凯：我身边好些朋友也经历过类似情况，例如，有朋友去湖南投资农业项目，林下种植的仿野生鹿茸菇时常被当地村民盗采。他与村领导沟通后，给村民发了告知通知书，农场定期向村民免费开放采摘，限定好时间和区域，让村民能采到新鲜的鹿茸菇。村民如果觉得这鹿茸菇好，也可以帮忙卖，以最优惠的代理价给村民，让他们带货，这样还能给村民带来更多收入。
林下种植菌菇的项目 作者供图
举这个例子就是想告诉大家，如何平衡和理顺农业、农村、农民三者之间的关系。既然我们的农业项目放在农村，就必然涉及当地农民的利益。政府虽然可能已经协调好土地、资源关系，但这并不意味着跟自己毫无关系——正是因为自己农业项目的导入，才有了当地今天的变化。因此，项目方更需要替当地村民谋福利。例如，可以把自己的农产品有条件地赠送给村民，引导他们宣传、带货，把他们绑定在自己的利益链条上。这样就比较容易与村民打成一片，减少不必要的矛盾，形成利益共同体。
我们很多项目方一心扑在项目上，很少与当地村民共情、交集。最常见的现象是筑起篱笆，彼此不来往，似乎谁都瞧不上谁。一旦出现问题，疑心就会在彼此之间加重。时间一长，长期积累的猜忌甚至有可能成为极端事件的导火索。
观察者网：可否从您朋友这个案例出发，总结下目前资本下乡比较成功的模式有哪些？这些模式在利益分配、风险分担上各有什么特点？
谢凯：我了解的比较成功的模式有好几种，但核心都有一定的共性，那就是当地核心产业经济要得到发展和强化。
以我们工厂化食用菌项目为例，项目方租用村里的土地，雇佣村民做农业职业工人，并培养他们成为技术人才、管理者，再通过农村合作社扩大规模，逐渐形成产业链。这样不仅让村民就近有工作，工资待遇还能随村里产业化水平提高而逐步提升，形成了农业、农村、农民三者之间的正向发展循环。
雇佣村民做农业职业工人 作者供图